記事監修：Insurance110 シニア資産コンサルタント才田 弘一郎（さいた・こういちろう） 日本・海外で累計2,000名以上のお客様の資産運用をサポート。香港、シンガポール、日本、アメリカなど世界各国の保険やオフショア商品の事情に精通。日本人に適した「出口戦略」を意識した堅実な資産運用の提案が得意。 香港は15年以上連続で「世界で最も住宅が高い都市」に選ばれている国際金融都市です。2024年2月の税制改正でBSD（買家印紙税）・NRSD（新住宅印紙税）・SSD（特別印紙税）が全面廃止され、外国人投資家にとっての参入障壁が大幅に下がりました。本記事では、香港不動産の購入手順からエリア別の価格、投資リスク、そして保険やREITとの比較まで、現地FPの視点で徹底解説します。 この記事でわかること 2024年BSD全面廃止後の税制と、外国人が香港不動産を購入する具体的な手順 エリア別の価格帯・利回り目安と、投資対象としてのメリット・リスク 不動産・REIT・貯蓄型保険を組み合わせた在住日本人向けポートフォリオ設計 ＼ご不明点やご質問はお気軽にどうぞ／ 無料相談の予約はこちら 香港不動産市場の現状【2026年最新】 なぜ香港の不動産は世界一高いのか 香港の不動産価格が世界トップクラスである背景には、構造的な要因があります。まず、香港の総面積は約1,110平方キロメートルですが、住宅地や商業地、交通用地などを含む開発済みの土地（built-up area）は全体の約25％にとどまります。 限られた都市用地に約750万人の人口や経済活動が集中していることが、不動産供給を制約する構造的な要因の一つとなっています。 さらに、香港政府の歳入の約20〜30%を土地売却収入（Land Premium）が占めており、高い地価を維持することが財政構造に組み込まれています。加えて、国際金融センターとしてグローバルマネーが流入しやすい環境、キャピタルゲイン税・相続税がゼロという税制上の魅力が、投資需要を底堅くしています。 こうした供給制約と旺盛な需要の構造が重なり、一般的なマンション（40〜50平方メートル）でも5,000万〜1億円規模の価格帯が「当たり前」となっているのです。 2021年ピークからの価格推移と今後の見通し 香港の住宅価格指数（Rating and Valuation Department公表）は2021年9月にピークを記録しました。その後、米国の利上げに連動した香港金利の上昇、中国本土経済の減速、そして人口流出の影響により、2024年末までにピーク比で約25〜28%の下落を経験しています。 2025年後半からは下落幅が縮小し、底打ちの兆しが見え始めました。2024年2月のBSD全面廃止による取引活性化、米FRBの利下げサイクル開始に伴う住宅ローン金利の低下、そして中国本土からの資金流入の回復が下支え要因となっています。 2026年以降の見通しとしては、急激な価格回復は見込みにくいものの、金利低下と税制緩和の恩恵が浸透するにつれ、緩やかな回復基調に入ると見る市場参加者が多い状況です。投資タイミングとしては、ピーク時より大幅に割安な水準で参入できる好機と捉えることもできます。 2024年税制改正（BSD全面廃止）のインパクト 2024年2月28日の財政予算案で、香港政府は不動産取引にかかる3つの追加印紙税を全面廃止しました。これは香港不動産市場における過去10年で最大級の規制緩和です。 税目 改正前（2024年1月まで） 改正後（2024年2月28日〜） BSD（買家印紙税） 非香港永住者：物件価格の7.5% 廃止（0%） NRSD（新住宅印紙税） 2軒目以降の購入者：物件価格の7.5% 廃止（0%） SSD（特別印紙税） 購入後2年以内の転売：10〜20% 廃止（0%） AVD（通常印紙税） 物件価格の1.5%〜4.25%（累進税率） 据え置き 1.5%〜4.25%（※住宅用の第2スケール適用） 改正前は、日本人などの非香港永住者が香港で住宅用不動産を購入する場合、原則としてAVD 7.5％に加えてBSD 7.5％が課され、合計15％の印紙税負担が生じていました。2024年2月28日以降はBSDが廃止され、AVDもScale 2と同じ税率に引き下げられています。 例えば1,000万HKD（約1.9億円）の住宅用不動産の場合、改正前の印紙税はAVDとBSDを合わせて約150万HKDでしたが、改正後のAVDは約37万HKDとなります。したがって、税制改正による負担軽減額は約113万HKD（1HKD＝19円換算で約2,150万円）となります。 香港で不動産を購入する方法 外国人・日本人の購入規制 香港では、外国人による不動産購入に対する法的な制限は基本的にありません。日本国籍者であっても、香港居住者でなくても、住宅・商業用不動産を自由に購入できます。これは東南アジア諸国（タイやベトナムなど）と比べて大きなアドバンテージです。 2024年2月のBSD廃止以前は、非永住者に対して7.5%のBSDが課されていたため、事実上の「外国人プレミアム」が存在しました。しかし現在はこの追加コストがゼロとなり、香港永住者と同じ条件で購入できます。 ただし、住宅ローンの審査基準は香港居住者と非居住者で異なります（後述）。また、法人名義での購入も可能ですが、法人設立コストや管理費用を考慮する必要があります。 土地制度（リースホールド）の仕組み…

いずれは日本に帰国し日本の年金を受け取ることになる方が大半かと思います。特に若い世代の方ですと自分達の世代には破綻していてもらえないのでは？と心配する声もあります。ここで安心していただきたいのは年金が受け取れないということはありません。

Insurance110では主に個人向けの資産運用のアドバイスをさせていただいていますが実は法人向けも取り扱っています。

海外で当たり前の生活スタイルが、久しぶりに日本に帰国すると勝手が違うことも多いと思います。特に会社からのサポートも手厚い駐在員となると、帰国後最初に意識しないといけないことは、その『可処分所得のギャップ』です。
そこで生活スタイルに合わせた節約を考えるのですが、住居費なのか、食費なのか、通信費なのか、教育費なのか、、、、、個別に考えると間違いなく混乱します。答えから言うと、最初に見直すのは、『固定費』です。
まず、大きく家計全体を考える時、支出といわれるものには２種類あり、それが、「固定費」と「変動費」というように分けられます。